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贸易争端考验中国商业地产市场韧性 新经济带来新机遇

作者:jizhe发布时间:2019-10-18 06:01

(原标题:贸易争端考验中国商业地产市场韧性,新经济带来新机遇 —— 世邦魏理仕发布《2019年中国房地产市场展望报告》概要)

2019年1月16日,上海——世邦魏理仕发布《2019年中国房地产市场展望报告》概要,指出今年中国经济下行压力和国际贸易不确定性持续存在,科技发展、消费升级、区域经济和扩大开放政策将为商业地产市场带来新机。

世邦魏理仕预计,中国主要城市写字楼需求增长将稍有放缓,核心区域韧性显现,科技发展、共享办公、和持续开放带来的外资需求将带来新增长点。零售物业在消费企稳的背景下供需持续旺盛,线上线下的融合进一步深化,商场跨界功能升级。全国仓储物流供应有望提升,全国市场表现分化,京津冀、长三角和大湾区三大城市群市场需求将维持稳定增长。大宗投资市场交易金额2018年在外资投资快速增长的推动下创历史新高,预计今年外资将持续活跃,内资投资热度回升,资产端的供给也较为充裕。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示:“2019年,改革开放将沿着产业升级、区域一体化、制度创新、行业开放等多个方向进一步深化:粤港澳大湾区规划出台、科创板设立、医疗和教育领域扩大开放等大事件都将为面临内外挑战的中国经济带来新的活力。制造业增长和投资的亮点仍将是代表供给侧改革和产业转型升级方向的高科技制造业和战略性新兴产业,而消费增速下滑趋缓并有望企稳,继续担纲经济增长的主引擎。”

优质写字楼市场:城市核心区域主导新增供应,科技赋能和对外开放带来新机遇

2018年写字楼需求呈现前高后低的趋势。TMT和共享办公继续扩张,但受下半年经济增长减速和互联网金融行业动荡的影响,全年新增需求为537万平方米,同比下跌12%。世邦魏理仕对各主要城市产业结构和写字楼租户构成受贸易战的影响程度进行分析,结果显示贸易战对当前写字楼需求的直接影响为10%左右,且一线城市受到的影响较大。

展望2019年,经济增长和贸易环境不确定性并未排除。世邦魏理仕预计全国17个城市的写字楼新增供应有望突破千万平方米,而新增需求总量预计同比小幅下降1.3%至约530万平方米。在需求下滑与持续充沛的新增供应叠加作用下,国内主要城市平均空置率预计在年末将突破20%,二线城市平均空置率料将接近30%。


虽然市场承压,行业积极的一面也正在孕育。人工智能、云计算和物联网等子行业继续高速发展,并通过与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等各个经济领域的融合创造出新的商业机会。共享办公作为企业业务单元的解决方案,有望继续被大中型企业纳入长期房地产策略。另一方面,随着中国对外开放的力度进一步加强,新增外商投资及外资金融机构的入驻将为写字楼需求带来新的增长点。

优质零售物业市场:供需两旺,跨界与融合引领新零售

2018年,中美贸易摩擦不断升级,外部不确定性因素明显上升。在此背景下,国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。展望2019年,借助内需弹性来稳定经济和削减外部冲击仍是主基调,政府陆续出台的个税改革措施将进一步提振消费市场,世邦魏理仕预计国内消费将保持9%左右的增速。

在继续演进的消费升级进程中,消费者在日趋成熟并持续诉之更多新的需求。在销售渠道上,线上和线下已进入实质性的融合期,纯线上红利触顶,电商全面进驻线下。全渠道战略催生餐饮新型门店需求,比如“堂食+外卖”门店、不设置厨房的“共享餐厅”和智能门店等。在空间运营上,商场不再仅仅是购物的场所,还可以更多地承担娱乐、文化、甚至商务办公等功能;在消费手段上,消费者,连同品牌和商场都会参与到同一场零售新科技革新的浪潮中。


世邦魏理仕预计,2019年全国17个主要城市预计将迎来约760万平方米的新增零售面积,略高于2018年,但考虑到商场延期开业的现象时有发生,实际开业面积预估将与2018年持平。从新增供应的品质来看,近60%的面积由经验开发商运营,略优于2018年(57%)。而2018年新项目平均开业率达85.6%,在租赁需求更多元化的前提下,2019年新项目开业率预计将持平或略优于2018年。然而,优质新项目的吸附力对商圈内的老旧物业持续施压。

仓储物流市场:供应不平衡与需求不确定带来市场表现分化



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